Con l'emergenza Covid è riesploso il tema del disagio abitativo. Ai problemi di povertà e di esclusione delle fasce economicamente più deboli si sono aggiunte le difficoltà di chi, pur disponendo di un reddito, fatica ad accedere al mercato o a sostenere le spese connesse all’abitazione. L'avvocato Cristina Maria Celotto, autrice dell'opera "Manuale teorico – pratico delle locazioni" edita da Ad Maiora, fornice un’analisi dell’impatto che la crisi economica derivante dalla diffusione della pandemia ha avuto sui contratti di locazione.
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Avv. Celotto, in cosa consiste il "diritto all'abitare"?
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L’abitazione rappresenta garanzia di inclusione sociale per l’individuo e la famiglia, fondamento necessario per godere di importanti diritti fondamentali, primo fra tutti il rispetto della dignità di una persona. Il diritto all'abitare non è espresso in alcuna norma. Si tratta di uno di quei tanti diritti di natura “programmatica”, ossia privi di un contenuto effettivo. Lo Stato si impegna a tutelare il tetto sotto cui il cittadino abita, ma non per questo esiste un diritto ad avere una casa di proprietà o a non essere sfrattati – anche se in condizioni di miseria – in caso di morosità nel pagamento dell’affitto.
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Quali sono le principali questioni che i tribunali italiani hanno dovuto affrontare in emergenza Covid a seguito del consistente contenzioso generatosi in materia di locazioni?
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A seguito del consistente contenzioso generatosi in materia di locazioni a causa della pandemia, i Tribunali italiani si sono dovuti, anzitutto, confrontare con una normativa, quella governativa, assolutamente inadeguata, dal punto di vista dell’armamentario rimediale, a gestire i rapporti di locazione in esecuzione: pertanto, costretti dalla necessità, si sono cimentati in una grande opera di rivisitazione, integrazione ed affinamento delle categorie, delle regole, e dei principi già scolpiti nel codice civile (specie quelli su inadempimento, responsabilità e sopravvenienze), al fine di rispondere alle esigenze e ai problemi aperti da Covid-19, soprattutto nell’ambito delle locazioni commerciali. Dall’analisi delle pronunce giurisprudenziali, è emerso che, nella dialettica locatore-conduttore, due sono i possibili scenari che si sono profilati e che sono stati rimessi allo scrutinio dei giudici: da un lato, quello, più raro, del conduttore che, a causa della crisi economica innestata dalla diffusione della pandemia, aveva interesse a sciogliere il vincolo contrattuale, e dall’altro lato, quello, di più frequente verificazione, del conduttore che aveva interesse a mantenere in vita il rapporto locatizio e ad ottenere, al più, la sospensione oppure la riduzione del canone inizialmente pattuito. Infatti, nell’ambito di tale contenzioso, è emerso come generalmente i conduttori (le parti più deboli del rapporto contrattuale) avevano interesse a mantenere in vita il rapporto locatizio, in quanto lo scioglimento del vincolo raramente soddisfaceva le loro effettive esigenze, le quali, in buona sostanza, consistevano nel rivedere temporaneamente le condizioni – per quanto attiene alla misura del canone e/o alle condizioni di pagamento – in attesa che la fase emergenziale, e il periodo di crisi economico-finanziaria seguente, fossero cessate.
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Qual è l’orientamento giurisprudenziale per le locazioni in emergenza Covid?
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L’orientamento giurisprudenziale prevalente in tema di locazioni, soprattutto ad uso commerciale, consiste nel qualificare la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali quali sopravvenienze nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; sopravvenienza, questa, che da un lato giustifica l’eventuale inadempimento sollevando da responsabilità il debitore-conduttore inadempiente, dall’altro può mettere in discussione il rapporto contrattuale: nella sua persistenza (prospettiva risolutoria) ma anche e soprattutto nei suoi contenuti (modifiche della prestazione dovuta). E ciò in quanto, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell'immobile per l'effettivo svolgimento della relativa attività. Ciò posto, si ritiene che pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine, in applicazione dell'antico brocardo “rebus sic stantibus”, debbano continuare ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio. Al contrario, qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).
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Quali sono, quindi, i diritti dei conduttori?
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I diritti delle parti del rapporto locatizio sono diversi a seconda che il conduttore abbia o meno interesse a conservare il vincolo contrattuale. Infatti, secondo l’orientamento giurisprudenziale ad oggi prevalente, nell’estrema ipotesi in cui il conduttore volesse o si trovasse costretto a sciogliere il vincolo contrattuale, egli ben potrebbe recedere dal contratto di locazione invocando i gravi motivi ai sensi dell’articolo 27 della Legge 392/1978, comunque concedendo al locatore il preavviso di sei mesi, oppure potrebbe attivare il rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex artt. 1467 c.c., o quello della risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. (la cui applicazione al caso di specie trova fermo suffragio nella giurisprudenza che equipara all’impossibilità oggettiva la soggettiva inutilizzabilità della prestazione).
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Al contrario, il conduttore che non abbia interesse a sciogliere il vincolo locatizio, sarebbe titolare del diritto (cui corrisponde un obbligo giuridico a carico del locatore) di rinegoziare i termini del rapporto contrattuale, per adeguarli a uno scenario impreveduto e imprevedibile, riallocando equamente tra le parti il rischio contrattuale. Obbligo il cui fondamento si può facilmente rintracciare proprio nella buona fede contrattuale in funzione integrativa e che l’ordinamento confeziona alle parti come strumento efficiente, non invasivo e ragionevole, dal momento che consente alle parti di adeguare il contenuto del contratto allo stato emergenziale, per poi, ad emergenza finita, recuperarne l’assetto originariamente concordato.
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È ormai consolidato il principio secondo cui, nei contratti di durata – come appunto è la locazione – quando insorgono delle sopravvenienze – cioè degli eventi successivi alla stipula del contratto, che modifichino in misura significativa l’equilibrio iniziale delle obbligazioni delle parti (come certamente è accaduto per l’epidemia) – sorge un dovere di cooperazione delle parti per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti. Questo dovere si basa sul principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impone un controllo dell’equilibrio e della congruità delle prestazioni contrattuali.
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Qualora, dunque, il conduttore avanzi al locatore una richiesta di rinegoziare il contratto, chiedendo una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento dello stesso per tutto il periodo di chiusura dell’attività, e/o al calo di fatturato per il periodo anche successivo o ancora nel caso di locazioni abitative, al temporaneo e improvviso allontanamento (volontario) dall’immobile locato, il locatore ha il dovere – indipendentemente dalla presenza di una clausola di negoziazione nel contratto – di prendere in considerazione tale richiesta, e quindi di avviare una trattativa con il conduttore e condurla in buona fede fino all’eventuale accordo. Naturalmente, il dovere di negoziare in buona fede riguarda anche il conduttore, il quale non può avanzare pretese illogiche ed ingiustificate, ma deve attentamente parametrare la richiesta di riduzione del canone all’entità del pregiudizio effettivamente subìto, nel singolo caso concreto.
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È chiaro poi che, qualora il conduttore intenda percorrere la strada della rinegoziazione del contratto, si potranno aprire tre diversi scenari. Il primo è quello più auspicabile ed è caratterizzato dal fatto che la trattativa tra le parti dà luogo ad un accordo, con cui viene temporaneamente rivisto l’importo del canone e/o le condizioni di pagamento. In questo modo, viene soddisfatto l’interesse di entrambe le parti, posto che il rapporto prosegue, alle diverse condizioni pattuite. La seconda ipotesi è che, alla richiesta di rinegoziazione del conduttore, il locatore opponga un rifiuto ad avviare una trattativa, oppure che la conduca in modo scorretto, o comunque ostruzionistico, violando l’obbligo di buona fede nell’esecuzione del negoziato. In questa ipotesi, il conduttore potrebbe autoridursi il canone di locazione in via di autotutela, ai sensi dell’art. 1460 c.c.; oppure potrebbe adire l’autorità giudiziaria, chiedendo il ristoro del danno (a fronte del corrispettivo già versato), chiedendo al giudice di riadeguare l’importo del canone in rapporto alla sopravvenienza epidemica, attraverso un giudizio equitativo, ai sensi dell’art. 1374 c.c..
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La terza e ultima ipotesi è che le parti abbiano effettivamente condotto in buona fede una trattativa, ma la stessa non abbia tuttavia prodotto alcun risultato utile, cioè non sia stato trovato un accordo. In quest’ultimo caso il conduttore non potrà dolersi del mancato risultato utile, posto che il dovere di rinegoziazione non implica anche quello di raggiungere necessariamente un accordo, e dovrà quindi ricorrere ad uno dei rimedi visti in precedenza.
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Quale l'obiettivo della sua opera?
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La mia opera propone un’analisi dettagliata, puntuale, completa ed esaustiva della disciplina delle locazioni, che ripercorre la normativa applicabile, i preziosi contributi della dottrina e gli orientamenti giurisprudenziali in materia. Si tratta di un manuale dotato di elevato tecnicismo, reso tuttavia facilmente intellegibile dalla chiarezza e semplicità espositiva con cui ho scelto di scriverlo, proprio al fine di garantire la più ampia fruizione possibile. Unico nel suo genere, proprio perché si propone l’ardito compito di offrire una disciplina completa del tema.
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Inoltre, si tratta di un volume estremamente aggiornato sino ad abbracciare, per l’appunto, l’analisi dell’impatto che la crisi economica derivante dalla diffusione della pandemia ha avuto sui contratti di locazione in corso, rendendo necessaria la ricerca di una nuova sintesi tra le prerogative del conduttore, interessato a mantenere il godimento del bene a condizioni economiche compatibili con le oggettive difficoltà del periodo storico, e quelle del locatore, interessato alla ininterrotta percezione dei redditi da locazione. Infine, il Volume reca, nella sua parte finale, un formulario pratico di tutte le tipologie di contratti di locazione suscettibili di essere stipulate.
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Il suo rapporto con la casa editrice Ad Maiora
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Il mio rapporto con la Casa Editrice Ad Maiora prende avvio nel 2019 ed è stato un vero e proprio “colpo di fulmine”. Si tratta di una Casa Editrice estremamente professionale, scrupolosa, attenta alle esigenze di noi Autori ma soprattutto dei Clienti. Ho sin da subito instaurato un ottimo rapporto di collaborazione che si è poi trasformato in un ottimo rapporto di amicizia, in quanto basato su stima e rispetto reciproci. Non a caso, questo rapporto di collaborazione sta proseguendo e, di fatti, è di recentissima pubblicazione (maggio 2021) un mio nuovo Volume intitolato “Il regime sostanziale e processuale delle nullità civilistiche”, sempre a cura di Ad Maiora.
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